在房地产交易中，公摊面积的计算一直是购房者关注的焦点问题。当一套建筑面积为120平方米的住宅，公摊面积达到28平方米时，许多购房者会自然产生疑问：这样的公摊比例是否合理？从法律角度看，这一问题不仅涉及合同约定，更与国家标准、消费者权益及行业惯例密切相关。
我国现行法律法规并未对公摊面积的比例设定统一上限。根据《商品房销售管理办法》及《房产测量规范》，公摊面积通常包括电梯井、楼梯间、变电室等公共区域。公摊比例的高低主要取决于建筑的设计类型与结构。一般而言，高层住宅因需配备更多公共设施，公摊比例往往高于多层住宅。对于120平方米的住宅，28平方米的公摊面积意味着公摊率约为23.3%。在目前市场实践中，高层住宅的公摊率多在20%至30%之间，因此这一数值处于常见范围，但具体是否“过多”需结合实际情况判断。
购房者有权要求开发商明确公摊面积的具体构成。依据《商品房买卖合同》示范文本，开发商必须在合同中明确标示建筑面积、套内面积及公摊面积，并列出公摊部位的详细构成。若公摊面积包含不应计入销售面积的部分，如仓库、人防工程等，则涉嫌违反《消费者权益保护法》，构成对购房者的欺诈。当面对28平方米的公摊时，购房者应首先核查公摊明细，确认其是否符合国家标准与合同约定。
公摊面积的计算方式也可能引发纠纷。部分开发商利用信息不对称，通过模糊公摊界限或虚增公共区域来扩大公摊面积，从而变相提高房屋总价。对此，最高人民法院相关司法解释指出，若公摊面积误差比绝对值超过3%，购房者有权要求解除合同或要求开发商承担相应赔偿责任。购房者在验收房屋时，可委托专业测量机构复核面积，以确保自身权益不受侵害。
从消费者权益保护角度出发，公摊面积的合理性还需结合居住体验评估。过高的公摊可能意味着实际使用空间缩水，影响居住舒适度。尽管法律未直接限制公摊比例，但《民法典》中诚实信用原则要求开发商履行充分告知义务。若开发商在销售时未明确提示公摊情况，导致购房者产生重大误解，购房者可依法主张权利。公摊28平方米是否“多”，不仅是一个数字问题，更关乎交易过程的透明度与公平性。
未来，随着房地产市场的规范化，公摊面积制度或将面临改革。目前已有部分城市试点“套内面积计价”模式，以减少因公摊引发的争议。但在现行制度下，购房者仍需增强法律意识，在签订合同前仔细审核面积条款，必要时咨询专业法律人士。对于120平方米房屋公摊28平方米的情形，只要其符合设计规范且开发商履行了告知义务，则难以直接认定为违法；但若存在计算错误或隐瞒行为，购房者应积极通过协商、投诉或诉讼等途径维权。
公摊面积的合理性需综合法律规范、合同约定与市场实践进行判断。购房者应主动行使知情权与监督权，以法律为武器保障自身合法权益。在房地产交易中，唯有明确规则、强化监管，才能推动市场走向更加公平与透明的未来。