在商品房交易实践中，开发商逾期交付房屋是引发购房者维权的主要纠纷类型之一。购房者是否享有合同解除权并要求退房，核心在于逾期交付的持续时间是否达到了法律或合同约定的临界点。本文旨在梳理相关法律规定，明晰购房者行使退房权利的具体期限标准。
当事人之间的《商品房买卖合同》是确定权利义务的首要依据。绝大多数规范的商品房买卖合同中，均会设有“逾期交付责任”的专门条款。该条款通常会约定一个明确的宽限期（例如30日、60日或90日）。若开发商在约定的房屋交付日期届满后，超过此宽限期仍未能交付，购房者即有权单方通知开发商解除合同，要求退房并主张损失赔偿。购房者首要步骤是仔细审阅合同文本，确认其中约定的具体期限。
在合同约定不明或没有约定的情况下，则需适用法律规定。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条及相关司法解释的精神，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。在商品房买卖语境下，购房者需向开发商发出书面催告，要求其履行交房义务。若开发商在收到催告之日起三个月内仍未履行，购房者方可行使法定解除权，要求退房。此“三个月”是法律推定的一个“合理期限”。
存在一种特殊情形，即无需催告即可直接解除合同。如果由于开发商的原因，导致购房者签订合同的根本目的无法实现，购房者可直接主张解除合同。例如，开发商在逾期过程中明确表示或将以其行为表明不再履行交房义务（如项目长期停工、开发商失联），或逾期时间过长（在司法实践中，通常超过一年以上可能被认定为合同目的无法实现），购房者可能无需经历催告程序即可直接诉请退房。
值得注意的是，购房者行使解除权受除斥期间的限制。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，法律规定的解除权行使期限一般为一年，自解除权发生之日起计算。若购房者未在该期限内行使权利，则解除权消灭，将不能再以逾期交房为由要求退房，但仍可向开发商追究逾期交房的违约责任，如索要违约金。
购房者能否因逾期交房而成功退房，并非单纯取决于延迟的“天数”，而是一个综合判断的过程。其路径依次为：优先依据合同约定条款；合同无约定时，需履行催告程序并等待三个月；在极端情况下，可主张合同目的落空。同时，权利人必须密切关注法定行使权利的期限，避免因怠于行使而丧失关键权利。购房者在遇到此类问题时，应妥善保存相关证据，必要时寻求专业法律意见，以合法、有效地维护自身权益。